L’indemnisation pour améliorations culturales ne peut être demandée qu’à la fin du bail
Je suis fermier d’un parcellaire loué par bail de neuf ans renouvelé et mis à la disposition de ma société. Un des îlots appartient à ma mère et mon cousin. J’ai repris ces terres en 1998 car j’étais le seul descendant à pouvoir les exploiter. Mon cousin souhaite vendre ses 25 ha. À 55 ans, je ne souhaite pas les acheter. Ai-je le droit à une indemnité compte tenu de l’exploitation des terres depuis 1998 ?
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La vente du bien loué ne met pas fin au bail rural. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, qui est tenu de respecter les conditions du bail en cours (article L. 411-35 du code rural). Le preneur ne peut donc pas prétendre à une indemnité du seul fait de la vente.
Cette demande d’indemnisation peut se faire à la fin du bail. Ainsi, votre cousin, s’il veut vendre et que vous ne souhaitez pas préempter en tant que fermier en place, devra mettre les terres en vente grevées d’un bail rural.
Une plus-value donne droit à une indemnisation
Concernant l’indemnisation, selon l’article L. 411-69 du code rural, le fermier qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué, a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.
L’indemnisation s’applique à tous les travaux ou investissements qui modifient matériellement le fonds loué et lui apporte une plus-value. En principe, l’attribution d’une indemnité suppose une comparaison entre l’état du fonds lors de la conclusion du bail et cet état au moment de la sortie de ferme.
En son absence, la preuve peut être apportée par tous moyens. L’indemnisation peut être fixée d’un commun accord ou par un expert agricole. En cas de désaccord, il est possible de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.
Nécessité d’une expertise
L’article L. 411-71, 3° du code rural prévoit que « pour les travaux de transformation du sol entraînant une augmentation du potentiel de production d’un terrain de plus de 20 % et pour les améliorations culturales et foncières, le montant de l’indemnité peut être fixé par comparaison entre l’état du fonds lors de l’entrée du preneur dans les lieux et cet état lors de la sortie ou au moyen d’une expertise ».
Dans ce cas, l’expert peut utiliser toute méthode lui permettant d’évaluer avec précision le montant de l’indemnité due au preneur sortant. À noter que la demande d’indemnisation du preneur sortant se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail.
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